Edición Nº 1605

Según el arquitecto Juan Gunther, del Patronato de Lima, en el centro de la ciudad se encuentra una infraestructura inmobiliaria deshabitada, que se podría transformar en viviendas económicas. Mientras proliferan las invasiones en la periferia de la capital.

Edificios de 12, 15 y 20 pisos, construidos a partir de 1950, que con el crecimiento atropellado de la ciudad quedaron relegados en el olvido. Esos inmuebles fueron sede de empresas importantes que, gradualmente, fueron desplazándose a San Isidro, Miraflores o San Borja. El arquitecto Juan Gunther, director de proyectos del patronato y conocido limeñófilo, nos revela continuación cómo y en qué forma volverían a cobrar vida aquellos edificios.

 

El otrora admirado edificio Tacna, hoy tan venido a menos, está prácticamente deshabitado. Lo mismo que los edificios (seguido) Beytia, que se alza entre Azángaro-Ucayali, y el de la esquina Tacna con Emancipación, de 20 pisos que no llegó a concluirse.

MUCHOS de los edificios del Centro de Lima, que hace apenas 20 ó 25 años eran los más elegantes de la ciudad, hoy se encuentran deshabitados; lo que a más de un limeño debe haberle suscitado un comentario o más de un recuerdo o, tal vez, a preguntarse: ¿qué se va a hacer con estas moles?

Arquitecto Juan Gunther.

El Patronato de Lima, que desde su creación emprendió una serie de estudios sobre los problemas de la ciudad, tiene un proyecto para rescatar esos edificios, como parte de un programa de destugurización. El Patronato ha estudiado edificio por edificio y ha detectado, en lo que se llama el "cuadrilátero de Pizarro" -entre la Av. Tacna y Abancay y el Río Rímac y la Av. Colmena-, 40 edificios deshabitados en la parte alta, o sea, a partir del segundo piso. "Están en buenas condiciones, pero requieren cierto mantenimiento -dice el arquitecto Juan Gunther, director de proyectos del Patronato de Lima. Muchos son altos, modernos, tienen ascensores, por lo general malogrados, que habría de repararse, pero esto no es problema.
Según Gunther, la posibilidad de recuperar realmente el Centro reside en la vivienda. "Es la vivienda la que ha salvado a los centros históricos más exitosos", dice. "Mejorando la calidad de vida de sus pobladores, e incrementando la cantidad de gente que vive en un entorno urbano, atrae mejoras en el comercio y servicios. La vivienda inyecta a la ciudad de pobladores preocupados por el recojo de la basura, del orden en las calles, de la falta de regadío en los parques -en suma, de ciudadanos".

Edificios ubicados en el Pasaje Olaya 110 y, en la esquina Tacna-Huancavelica, y en Cailloma, cuadra 4. En ellos no habita hoy ni un alma en pena.

El centro de Lima, por cierto, no está despoblado. Pero sí está en gran medida tugurizado. Estadísticamente, unas 30.000 familias -de un total de 50.000- viven en condiciones infrahumanas. Los censos y encuestas revelan que un porcentaje insospechado de los habitantes de sus tugurios son obreros y empleados con diversos grados de calificación y hasta profesionales que merecen mejor suerte.
Las investigaciones de Gunther, demuestran que el centro tiene una densidad poblacional muy baja, a pesar de contar con equipamiento -agua, desagüe, electricidad, pistas, escuelas y mercados- para atender una población tres veces mayor. Y es que ahí están el Palacio de Gobierno -donde ni siquiera vive el inquilino-, el Municipal, el Legislativo, los conventos, los muchos callejones de un solo caño y decenas de edificios literalmente vacíos.
Muchos de estos edificios pertenecieron a compañías de seguros, obligadas a invertir en el negocio inmobiliario para respaldo o protección de los asegurados. Pero en los años 90, la Ley respecto a bienes raíces se modificó, y algunos de esos inmuebles cambiaron de propietarios. El deterioro de la calidad de vida en el Centro a partir de 1970, profundizado a lo largo de la década de 1980, encuentran en estos impresionantes edificios un testimonio singular.
Para Gunther los edificios -originalmente diseñados para oficinas- pueden fácilmente transformarse en complejos habitacionales con el uso de material ligero y aislante, lo cual permitiría estructurar viviendas económicas y seguras en dos cocachos. El Patronato ya cuenta con proyectos arquitectónicos de reciclaje de los edificios. La oferta de este tipo de viviendas, a su vez, calza perfectamente con las necesidades de segmentos socioeconómicos a los que también apuntan esquemas de financiamiento como Mivivienda.

Se empinana en el jirón Ica 143, en la esquina Huallaga-Carabaya y Tacna 543 (Galería "Nazarenas"). Sus edades oscilan entre los 30 y 40 años.

"El problema que se presenta, en primer lugar -prosigue Gunther- es el de los propietarios, porque muchos de ellos no se resignan a aceptar que las grandes empresas difícilmente retornarán". A su vez, si esos edificios se pusieran en venta está claro que no tienen compradores, porque pocos son quienes actualmente quieren vivir en el Centro. "Si no hay demanda, no hay oferta", opina Gunther.
El truco radica en hallar las fórmulas que generen la demanda, y sólo entonces entrará a tallar la iniciativa privada con sus inversionistas, constructores e ingenieros que sería la mejor manera -a juicio de Gunther- de rescatar tamaña infraestructura. El esquema global del Patronato habla de la implementación de 80,000 a 100,000 viviendas, de las cuales los edificios son apenas la crema Chantilly.
Para encontrar una solución financiera viable que permita que estos edificios vuelvan a poblarse, Gunther transita por una tercera vía que no es estatista ni tampoco propia del libre mercado.
Y es que, en última instancia, son precisamente las duras condiciones impuestas por el mercado inmobiliario las que han desembocado en esta paradójica situación, en una ciudad donde la gente se está peleando por un metro cuadrado.
Las limitaciones técnicas y económicas del Estado para atender la enorme demanda de vivienda son por todos conocidas.
Por eso, para generar la demanda -una de las dos caras de la moneda del mercado-, Gunther considera indispensable que el Estado subvencione a quienes quieren vivir en el Centro, por ejemplo, cubriendo la cuota inicial.

Ex local de Mutual Perú, esquina Unión-Cusco y el edificio Canevaro, jirón Lampa 883.

"Muchos peruanos pueden juntar US$ 50, US$ 80 ó US$ 100 dólares, porque trabajan el papá, la mamá, los hijos, pero lo que no tienen es la cuota inicial. Si se le ofrece a los limeños una vivienda del mismo costo en el centro que en Jesús María ó Magdalena -sostiene Gunther- pero aquí le pagan la cuota inicial, escogerían vivir en el centro de Lima, y esto crearía una gran demanda".
"Hay que tener en cuenta varias cosas, arguye. En primer lugar, el Estado está haciendo esfuerzos enormes a 30 Km. del Centro, llevando pistas, veredas, agua y desagüe, electricidad, y colegios a un precio altísimo. Y lo que vende ya lo está subvencionando. En segundo lugar, el Estado es quien declaró al Centro como Patrimonio Nacional. No puede simplemente darle la espalda".